Hausbau finanzieren mit zusätzlicher Einliegerwohnung

Eine gute zusätzliche Möglichkeit zur Finanzierung eines Baukredits stellt die Einplanung einer Einliegerwohnung dar. Eventuell lässt sich durch die teilweise Vermietung seiner Immobilie der Baukredit durch die Mieteinnahmen allein abzahlen und Sie profitieren zusätzlich von Steuervorteilen.

Wir erklären Ihnen worauf Sie achten sollten.

Lage Lage Lage

Als erstes sollte die Rentabilität in Betracht gezogen werden. Da sich Grundstückskosten sowie Baukosten erhöhen, sollte selbstverständlich auf die Attraktivität der Lage geachtet werden, um keinen Leerstand zu riskieren. Dieses Risiko mindert sich jedoch immer weiter, da das Wohnraumangebot einer immer größer werdenden Nachfrage gegenübersteht.
Gerade bei Fertighäusern sind Einliegerwohnungen schnell und einfach realisiert, und bieten somit die ideale Voraussetzung. Und aufgrund des meistens höheren Standards der Einrichtung im Vergleich zu Bestandsimmobilien lassen sich diese auch schneller und zu höheren Preisen vermieten.

Der Mieter

Auch die Auswahl des Mieters sollte wohl überlegt sein, schließlich wohnt man auch selbst mit im gleichen Haus. Einerseits bestimmt die Lage die potentiellen Mietinteressenten – in der Nähe von Kindergärten, Schulen und Schwimmbädern werden zum Beispiel viele Familien wohnen, in Universitätsstädten selbstverständlich eher junge Studenten – andererseits findet natürlich auch durch den Mietpreis eine gewisse Vorauswahl statt. Aber auch durch die Möblierung lässt sich der Interessentenkreis eingrenzen.
Das Inserat zu der Einliegerwohnung sollte an die jeweilige Zielgruppe gerichtet sein, um keine unnötigen Besichtigungstermine mit Personen, die Sie von Beginn an ausschließen, durchzuführen.

Die Miete

Die Mietkosten setzen sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Zusätzlich wird meistens bei Mietbeginn eine Mietkaution erhoben, diese darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Sie sichert eventuell durch den Mieter auftretende Schäden ab und ist gerade Neubauten dringend empfehlenswert.
Sollte der Mieter mit den Zahlungen im Rückstand sein, haben Sie bei mehr als zwei Monatskaltmieten ein fristloses Kündigungsrecht. Sollte der Mieter daraufhin noch immer nicht aus Ihrer Immobilie ausziehen, bleibt dem Vermieter nur noch eine Räumungsklage.
Die Nebenkosten eines Mietverhältnisses setzen sich aus nachfolgenden Kosten rund um das Haus zusammen und können entsprechend der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden:

• Grundsteuer
• Abwassergebühren
• Heizung, Warmwasser
• Bei Ölheizung: Reinigungs- und Wartungskosten bei Öltanks
• Kosten für Gebäudereinigung und Instandsetzung
• Gebühren für Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Strom- und Anschaffungskosten für Beleuchtung außen und gemeinsam genutzte Flure
• Gemeinschaftsräume, z. B. Waschraum
• Gartenarbeit
• Kosten für Schornsteinfeger
• Hausmeisterkosten (falls vorhanden)
• Versicherungen rund ums Haus (Wohngebäudeversicherung, Haftpflicht etc.)
• Kabelanschluss

Rechte Und Pflichten

Die meisten Rechte und Pflichten werden im Mietvertrag geregelt, die meisten Punkte ergeben sich aus dem BGB. So hat zum Beispiel der Mieter ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe das Hausrecht. So haben Sie als Vermieter nur noch eingeschränktes Zutrittsrecht, etwa bei Instandhaltungsarbeiten oder bei Besichtigungen für eine Neuvermietung, dies jedoch immer in Absprache mit dem Mieter.
Die Mieter haben Ihrerseits das Recht, dass die Wohnung instandgehalten wird. So steht dem Mieter beispielsweise eine Mietminderung bei nicht fristgerechter Beseitigung gravierender Mängel zu. Auch Nägel und Dübel dürfen von den Mietern angebracht werden, selbst wenn dabei Fliesen in Küche oder Bad durchbohrt werden. Diese müssen auch nicht bei Auszug seitens des Mieters ersetzt werden. Lediglich größere bauliche Veränderungen wie zum Beispiel Wanddurchbrüche oder das Anbringen einer Satellitenanlage benötigen einer Zustimmung seitens des Vermieters.
Ruhezeiten müssen selbstverständlich sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter eingehalten werden. In diesen Zeiten ist darauf zu achten, die Zimmerlautstärke nicht zu überschreiten. Außerhalb der Ruhezeiten dürfen Haushaltsgeräte mit höherem Lärmpegel, wie z. B. Staubsauger und Bohrer problemlos genutzt werden, ebenso wie Musikinstrumente. Das Musizieren lässt sich jedoch auf etwa zwei Stunden pro Tag begrenzen, was von den meisten Gerichten bei Streitfällen als zumutbar angesehen wird.
Kinderlärm ist grundsätzlich hinzunehmen, ebenso muss die Nutzung der Dusche oder des Bades zu jeder Zeit erlaubt sein.
Auch Familienmitglieder wie Kinder, Ehepartner sowie eigetragene Lebenspartner dürfen jederzeit in die Wohnung mit einziehen, sofern die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird. Ein Einverständnis des Vermieters ist dazu nicht erforderlich, er muss lediglich darüber informiert werden. Dies gilt selbstverständlich nicht für weiter entfernte Verwandte oder Bekannte, hier bedarf es der ausdrücklichen Zustimmung seitens des Vermieters.

Steuervorteil Vermietung

Bei Neubauten besteht für Vermieter die Möglichkeit, die Zinsen des Baukredits anteilig von der Steuer abzusetzen. Deshalb ist es wichtig den Anteil der Einliegerwohnung von den übrigen Kreditzinsen zu trennen. Bei der Vermietung einer gesamten Doppelhaushälfte zum Beispiel sollte für die Kreditzinsen der selbst bewohnten Hälfte und der vermieteten eigene Konten anlegen. Dies ist bei einer Einliegerwohnung ein wenig komplizierter, hier läuft der Kredit meist über das ganze Haus, und das Finanzamt rechnet anschließend die Anteile heraus. Dies ist meist weniger günstig für den Hausbesitzer, daher sollte man am besten bei der Planung des Hauses vorab mit der Bank sprechen.

Ansonsten können Sie als Vermieter aber sämtliche Handwerkerrechnung steuerlich absetzen, ebenso die Abschreibung des Hauses oder etwa die Werbungskosten für die Vermietung der Immobilie.